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发布时间:2023-05-10浏览次数:981

  近年来,房屋租赁纠纷案件数量和涉案标的额呈上升趋势。检察机关依法加大监督力度,2023年共办理房屋租赁类监督案件1000余件,有力维护当事人合法权益,促进房屋租赁市场规范稳定健康发展。检察办案发现,房屋租赁市场一些普遍性问题应重点关注。

  一是租金约定不明易引发争议。部分出租人与承租人对租金的条款约定不明,极易引起纠纷。比如,最高检抗诉的一起房屋租赁纠纷案件中,乙承租甲公司的水泥厂厂房,租期5年,租赁合同约定在现有生产能力不变的情况下,第一年租赁费410万元,待新建生产线正式投产时,每年租赁费增加至550万元。但在约定付款方式时合同则明确,乙方在交接时首付第一年租赁费410万元,第一年年底缴纳第二年租赁费550万元,第二年年底缴纳第三年租赁费550万元,直至履行期限届满。合同成立后,前三年乙均按照年租金410万元缴纳租赁费。后双方对租金产生纠纷。甲认为,从第二年起乙每年均应缴纳租赁费550万元。遂诉至法院,请求乙支付第二、第三年欠付租赁费共280万元,以及第四年租赁费550万元。法院生效判决支持甲公司诉请,乙向检察机关申请监督。检察机关认为,在新生产线未建成的情况下,生产能力未发生变化,增加租赁费与交易习惯不符。最终法院支持检察机关抗诉意见。

  在经营性租赁中,部分租金的支付标准与承租人的生产能力或者经营情况挂钩,如约定按照营业额的一定比例收取租金,合同双方均需承担一定的商业风险,在于己不利时,部分出租人主张撤销或变更约定的租金支付方式,有违诚实信用原则。比如,检察机关办理的一起房屋租赁抗诉案件中,2010年,甲公司与乙公司签订租赁合同,约定由乙公司承租甲公司的商业用房开设大型超市,租期20年。前两年为固定租金,每年700万元,从第三年起为抽成租金,标准为乙公司营业额的2.5%。双方洽谈合同阶段,乙公司曾向甲公司推介,超市全国连锁店平均单店年营业额在3亿元以上。合同签订后,双方按约履行,前两年乙公司均支付租金700万元。2014年1月,乙公司向甲公司提交营业额报表,提出按合同抽成,支付当年租金400余万元。甲公司诉至法院,以构成重大误解、显失公平为由,请求将抽成租金的约定变更为从第三年开始在前两年固定租金的基础上逐年递增5%。法院判决认定构成重大误解,并调整为从第三年起固定基本年租金为700万元。乙公司向检察机关申请监督。检察机关认为,双方关于租金的支付方式约定明确,且甲公司作为专业从事房地产开发经营的企业,上述约定应为真实意思表示,应驳回甲公司诉请。最终法院支持检察机关抗诉意见。

  二是出租人未有效承担瑕疵担保责任,导致房屋租赁合同被解除。根据民法典相关规定,在租赁期限内,出租人应当保持租赁物符合约定的用途。此为出租人的瑕疵担保责任,包括权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任。从权利瑕疵担保责任来看,部分出租人隐瞒房屋权属缺陷,出租房屋存在权属争议,第三人主张房屋权属,导致租赁物不能正常使用的,承租人可以通过行使合同解除权维护自身合法权益,出租人则面临赔偿承租人损失的风险。比如,检察机关办理的一起房屋租赁合同纠纷抗诉案中,甲与陈某签订《房屋租赁协议》,将实际占有使用的涉案门面房出租给陈某,陈某按约定支付租金后开始装修。乙以其享有涉案门面房权属为由,多次强行阻止陈某施工。后陈某诉至法院请求解除合同并赔偿损失。法院生效判决驳回陈某的诉讼请求,陈某申请检察机关监督。检察机关抗诉认为,案外人乙阻止陈某施工,导致陈某不能投入经营使用,签约目的不能实现,陈某有权解除《房屋租赁协议》,甲应当赔偿陈某损失。法院支持检察机关抗诉意见。从物的瑕疵担保责任来看,司法实践中,因出租人未有效承担物的瑕疵担保责任引发的纠纷也不在少数。比如,经营性房屋租赁中,租赁房屋存在行政管理限制无法办理营业证照,租赁房屋主体结构未经消防验收合格被查封导致承租人无法经营等;居住性房屋租赁中,租赁物质量不合格,危及承租人的安全或健康等,此种情形极易引发纠纷。对此,承租人均有权解除租赁合同。

  三是承租人未尽合理注意义务投入大额装修导致损失。部分经营主体在签订及履行房屋租赁合同过程中,未合理预估经营风险、审查房屋是否具备经营条件,盲目投入高额装修费,在因不具备经营条件等事项导致无法正常经营时,会面临损失部分装修费用的风险。比如,检察机关办理的一起房屋租赁纠纷监督案件中,甲公司与乙签订《商铺租赁合同》,约定甲公司将七楼商铺出租给乙,由乙经营宾馆使用,租赁期限10年,按月缴纳租金。甲乙签订补充协议,约定若甲将六楼商铺作为经营KTV使用,必须采取减震降噪措施。交付房屋后,乙即投入500余万元,对租赁的房屋进行装修。后经检测,六楼KTV噪音超标。此后乙仍然正常营业。乙缴付首月租金后未再缴纳房租,并起诉解除合同,要求甲公司赔偿装修费用损失。法院认为,乙未合理预估经营风险,甲未采取有效措施降低KTV噪音,双方均存在违约行为,判决根据过错比例分担装修费损失。乙向检察机关申请监督,检察机关未支持。

  结合监督办案,检察官提示,各类出租人、承租人、市场主体在租赁房屋过程中要增强法治意识,积极采取措施防范潜在交易风险,切实维护自身合法权益。一是出租人、承租人在缔约时,应预判风险,明确租金支付标准,并根据实际情况选择租金支付方式,诚信履约。二是双方应明确租赁房屋的目的,出租人切实承担瑕疵担保责任,确保房屋能够安全正常使用,权属无争议,能够实现合同目的,避免因此造成违约而承担赔偿责任。三是缔约前出租人应与承租人充分沟通协商,明确约定是否可以装修以及合同解除后装修残值损失、经营损失等的计算标准、分担方式等。承租人还应实地考察租赁房屋,避免盲目投入装修成本造成损失,同时增加维权成本。(最高人民检察院网站) 【编辑:钱姣姣】

  3月1日,由《中国广播影视》杂志社主办的《风物》第二季创作座谈会暨风物盛典活动在京举办。

  《风物》第二季总导演吴敬介绍,作为中央广播电视总台一档展现中华优秀传统文化传承发展的重点纪录片,《风物》力图用独具特色的精美镜头、贯穿古今的风物故事、地跨南北的格局视角,展现中国大地独具特色的风物特产。近期在中央广播电视总台综合频道播出的《风物》第二季节目,通过挖掘稻米、菌菇、海参、棉花、羊肉、葡萄和茶叶七种最具代表性的时令特产,展现其深层的文化逻辑、历史根脉和生活智慧,描摹出一幅幅鲜活的“中国风物版图”,打造了一部影像版的“国家风物画卷”。

  《风物》第二季监制、中央广播电视总台教育节目部副主任那尔苏在发言中说,作为总台出品的纪录片,我们努力做到立意深远,讲好中国故事,展现一个可信、可爱、可敬的中国。《风物》节目既不同于以往的风光纪录片、也不同于其他的美食类纪录片,而是以中华传统历史文化为经线,以时代风貌为纬线,在经纬的交错之间,把历史与当代结合,把文化与现实结合,成为了《风物》独特的底色。

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  《风物》第二季融媒项目负责人王世强透露,《风物》第二季无论是内容质量,还是数据表现,观众口碑、排名和收视率均获得不俗的成绩。表现在大屏电视端,收视率数据保守估计达到15亿,相较《风物》第一季取得了数倍的增长。在网络端《风物》第二季取得逾八亿的流量传播,仅抖音平台的《风物》相关话题数据,原生话题#纪录片风物达到了2.3亿流量;商业话题#揽境陪你探享风物达到了1.8亿+流量。

  前国家文旅部科教司司长、全国旅游标准委员会主任孙若风在座谈会上提到,地方物产和旅游有着非常密切的关系,风物,是家乡的味道,风物可以成为城市品牌的形象,比如春节期间火爆的哈尔滨冰雪经济中,各地游客和在地主人,分别被冠以小土豆、小沙糖橘、小冻梨这类地方风物作为标志性符号。

  中国传媒大学文化产业管理学院副研究员卜希霆在发言中说,《风物》体现出影像表达中对生态发展的体察与认知,创作者对人们的精神世界给予了温情的人文关怀,在自然与人文生态中探寻不寻常的文化意蕴,传递出自然生态与人文生态的双重要义。《风物》节目以生态物产为核心,将文化、旅游、地域等多个领域有机地结合起来,形成了一个完整的故事链条。这种创意营造不仅让观众在欣赏美景、品味美食的同时,深入了解了各地的文化底蕴,还进一步提升了中国生态物产的品牌价值和市场竞争力。

  联合国旅游组织专家贾云峰表示,因信息技术与交通等外部因素快速发展,“风物”的特征在当下的时代正变得日渐模糊,我们应从多方面出发保护在地文化、持续有效传承中国风物:一是要加强地方风物文化性溯源,二是要推动地方风物商业化运营,三是加强地方风物国际化推广。

  活动现场,四川熊猫谷农场创始人张玉波和云南风羽慢城农庄创始人陈代章两位“风物创业者”,通过现场视频连线方式讲述了他们如何借助当地特色风物,创新产业发展,助力乡村振兴的故事。他们中的一位是生态学博士,把论文写到了中华大地上,到乡村扎根创业;另一位是金融高管辞职创业,分别用梦想诠释了新时期新农人对土地的热爱。

  来自中国电视艺术委员会、中国社会科学院、清华大学国家形象传播研究中心以及十多家媒体的专家、学者和新闻记者参加了《风物》第二季创作座谈会暨风物盛典活动。

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